先有租金收入和房地产升值；其次郭大哥你的企业将收益的大部分将用于发放分红，这就是REITs基金的优势。基金在缓慢的升值，而且每年都有分红收入。简单来说，就是把房子证券化了。
REITs 宛如一座桥梁，以发行收益凭证为基石，汇聚了特定多数投资者的资金之流。它由专业的投资机构精心雕琢，犹如一位睿智的建筑师，对房地产投资进行着精细的经营管理，并将投资的综合收益如甘霖般按比例分配给投资者。与我国那纯粹属于私募性质的信托不同，国际意义上的 REITs 在本质上恰似基金，虽有少数宛如夜空中的孤星属于私募，但绝大多数则如璀璨的繁星般属于公募。REITs 既能如闭关的隐士般封闭运行，亦可如灵动的舞者般上市交易流通，其形态恰似我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的 REITs 犹如一颗耀眼的明珠，收益最为夺目（13.2%），欧洲稍逊一筹（8.1%），而亚洲 REITs 的平均收益则如黯淡的星辰般最低（7.6%）。然而，由于欧债危机这股狂风的肆虐，欧洲 REITs 的收益率如坠落的流星般迅速下降至-9.2%，而北美地区的 REITs 却宛如凤凰涅盘般取得了 12.0%的平均收益。由此可见，在不同的时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往犹如天壤之别。
黄瑶说完，含情脉脉的看了一眼郭涛。其实在黄瑶的心目中，郭涛已经成为自己心目中的男神。
郭涛并没有注意到这些，而是依然子在全神贯注的听黄瑶说。
见黄瑶停了下来，郭涛说：“那你说说，这种基金的优点是什么？”。
黄瑶说：“REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资与利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。”
郭涛知道了优点，对于这种基金的历史有多久有所疑问，所以说；"黄瑶，你知道这种基金的历史吗？有多少年的发展了？“
黄瑶喝了一口酸奶，笑了一下：“别急，郭大哥，我慢慢说给你听。世界上第一只REITs在美丽国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美丽国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美丽国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美丽国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
从本质上来看，REITs 宛如一座桥梁，连接着资产与证券化。REITs 具有两种典型的运作模式，其一犹如一个聚宝盆，特殊目的载体公司（SPV）向投资者抛出收益凭证这颗“金种子”，将所募集的资金汇聚起来，如涓涓细流般集中投资于写字楼、商场等商业地产这片“肥沃土壤”，并将这些经营性物业所孕育出的现金流向投资者还本归息；其二恰似一个魔法宝箱，原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产精心打包，设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为璀璨明珠，均等地分割成若干份，如珍贵礼物般出售给投资者，然后定期派发红利，实际上为投资者呈上的是一种类似于债券的投资盛宴。相比之下，写字楼、商场等商业地产的现金流恰似一泓清泉，远较传统住宅地产的现金流更为稳定，因此，REITs 宛如一颗璀璨的明珠，通常只适用于商业地产这片广袤的天地。
REITs 宛如一颗璀璨的明珠，闪耀着全世界房地产领域最先进生产力的光芒。房地产投资信托，犹如一座精巧的大厦，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的紧密协作，犹如六位能工巧匠各司其职，随着政府执政能力的日益强大，房地产行业的日益规范而拔地而起的。它恰似一把坚固的护盾，能够最大限度地守护政府利益，并如同一股强大的洪流，有效地推动整个房地产行业走向规范的彼岸。。
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另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资
REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外,REITs与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。
可以看得出来，这种基金最适合的就是目前我们的这种商业地产，也就是旧厂街市场这一类的商业设施。
所以我们不妨考虑如何将你目前即将开发的这些旧城区市场改造项目包装成为这种基金。按照目前华夏国内的情况来看，销售应该会非常的火爆。
因为这种模式，本金非常的安全，而且分红率大于10%，这可比钱存银行或者买其他基金收益率高多了。而且比起股票来说，还没有风险。所以比较适合你的公司”
黄瑶说完，自己也喝了一杯酒。辣的黄瑶赶忙又喝了一口酸奶。这才感觉好多了。
郭涛眼前一亮，哈哈，自己怎么没有想到呢？
要知道REITs自己上大学的时候就研究过，觉得那是一种非常稳健的投资基金但是人往往有时候一忙就会把这些最基本的忘掉了。
“那这种基金该怎么发行呢？你知道吗。黄瑶？”
郭涛问道。
“你知道吗？今晚你的建议真的不错，我非常感谢你”，郭涛补充说道。
看到郭涛感谢自己，黄瑶的内心有点忐忑。看起来今晚的效果不错，郭涛终于注意自己，并说自己很有用很关键了。那样下一步，自己也就更有机会接近郭涛。
谁让黄瑶这样